恒隆地产副董事长陈文博：奢侈品消费者会更多留在内地市场

自2010年结束在上海一家投行的地产地市工作至今，陈文博加入恒隆地产已有12载。副董

身为恒隆地产董事长陈启宗之子、事长陈氏家族第三代，陈文侈品场他并不是博奢“空降”管理层，而是消费从基层做起，负责集团位于内地的更多在建项目工程，后逐步擢升，留内直至2016年进入恒隆地产的恒隆核心管理层，任执行董事。地产地市

2020年9月，副董陈文博出任恒隆地产副董事长，事长掌管公司策略规划，陈文侈品场日常职责包括管理发展项目，博奢并担任可持续发展督导委员会的主席。逾10年在行业内的浸淫和对国内外市场的观察，陈文博对国内房地产市场的变化和趋势有着多维度的体察和感知。

10月26日，陈文博接受了第一财经专访，分享了疫情行至第三年，国内奢侈品、商业地产领域的一些新变化和新趋势。他认为，当前已回流到内地的奢侈品消费未来不会再流失向海外，而在当前的经济环境下，内地的奢侈品消费呈现量减质提的趋势，但高端消费整体上并不会受到太大影响。

不过，更多细微的变化也开始发生，例如租户对购物中心室外空间、可持续环保空间的重视。陈文博认为，这些都会是未来商业地产的新趋势。

高端消费量减质增

疫情至今已断断续续持续了近3年之久，国内奢侈品消费高昂的势头是否能够维持？据陈文博观察，国内的高端奢侈品消费整体而言并未发生明显变化，而且这一趋势未来有望持续。

他给出了两点原因。“（疫情）这段时间里，大家都跟内地的奢侈品销售人员已经建立起了互动关系。”陈文博表示，“以前消费者来巴黎或者去米兰、伦敦，跟当地销售人员不熟悉，他们不一定能拿到最想要的东西。”

同时，现在的中国内地市场已经大了很多，每个奢侈品牌在内地市场铺的产品都是最先进的，供应量也很大，“所以我相信，以后大陆消费者出国消费的程度绝对不会有疫情之前那么大。”

从零售行业整体来看，各个城市的表现会随着疫情的反复而发生波动，但一旦情况有所缓和，销售就会回来。

上半年经历了一场疫情风波的上海，零售表现在第三季度就出现了明显好转。仲量联行日前发布的三季度报告显示，随着地铁和购物中心客流量逐渐恢复常态，上海社会消费品零售总额有所回升，奢侈品、高端护肤和香水品牌、新能源汽车展厅和社区型超市等维持原有的扩店计划。

另据华创证券研报显示，爱马仕在亚太地区的第二季度收入增速达到19%，大陆地区门店在6月份重开后强劲反弹；欧莱雅、Moncler、Lululemon等同样在6月明显复苏，其中欧莱雅得益于疫情后的迅速反应和供应链优势，当月在大陆地区实现了两位数增长。

聚焦到奢侈品消费，其内部仍有些微妙的改变。有在上海从事商业地产的业内人士向记者表示，随着当前经济形势的变化，虽然香奈儿店铺门口还是有很多人排队，但消费结构应该有了变化。

陈文博也观察到，目前大陆的消费者中，有一部分人可能会受经济影响，对他们的消费会有所控制和管理，但是高端消费群体依然会对消费升级有持续的需求。所以，消费者的购买量可能会有稍微降一点点，但对产品质量的要求会提高。“总体来说，相对高端的产品受到的影响应该不会太大。”

这也意味着，走高端、次高端路线的恒隆地产本身并未受到太多的影响。“我们手上看到的数字，目前影响还没有很大。”陈文博坦言。

不过，当高端商场的优势进一步被凸显出来的时候，有实力的对手自然会加速参与的脚步。与上海港汇恒隆广场一街之隔的新鸿基地产中心，被业内视为恒隆的强劲对手。

陈文博对此则抱着颇为开放乐观的态度。“我知道在内地有很多开发商不一定是这样看的，但我们是拥抱良性竞争的，这也会让我们提高自己，从硬件到服务。”他认为，“有了隔壁的ITC，只会让我们做得更好。”

值得一提的是，在竞争极其激烈的上海市场，陈文博认为，未来仍有增长空间，但不一定体现在量和面积的增长上，而可能是在质量上。“有一部分消费者的消费方式跟习惯还是会继续升级，这也是我们恒隆希望抓住的机会。”

仍看好一二线城市

尽管需求会反弹回归，但疫情仍旧给商业地产带来了一些不可逆的变化，而过去正在发生着的变化将会加速。

陈文博认为，很多大众化的商场，本来受疫情的影响就比较大，一些较传统或者没有特点的商场在未来一段时间内可能会比较难过；但是消费者还是需要线下的停留和线下的场所聚集，比较高端、人性化、多元化的商场，反而可能会受益。

据赢商网大数据统计，将2022年6月的客流与2020年1月相比，越高档的购物中心，其客流复苏系数越高；其中，高档购物中心以135.9%位居首位，显现出极强的客流弹性；大众化购物中心的复苏系数则为96.6%。

在微观层面上，也有一些变化正在发生。过去，购物中心的室外空间很少有人关注或利用，“但是现在，特别是疫情期间或之后，使用这些室外空间的客户越来越多，”陈文博表示，“甚至我们现在室外空间可能都不够。”

在上海市场，这一趋势得到了体现。据戴德梁行近日发布的报告，经历疫情后，上海不少新开业的品牌在载体选择上也有一些新思路与新趋势；品牌端更加倾向于经营时间灵活、有外摆条件、沿街的空间载体。

“我相信新造的、或者改良升级的商场，未来可能都会向这方面升级，在室外空间和可持续环保空间方面努力，这部分的价值只会越来越高。”

在搅动零售市场的同时，疫情叠加多重因素，对内地的房地产市场形成了持续的影响，不少内地房企陷入较为艰难的经营境况中。

陈启宗在2022年初的业绩发布会上也曾提及，过去一段时间内地的房地产企业出现了不少状况，财政上比较困难，这反而可能成为恒隆对外收购的好时机。

不过，这并不意味着恒隆会蒙眼加注。在被问及未来的投资计划时，陈文博回答称，恒隆一直以来都在寻找合适的投资标的。

好的城市一直会吸引到港资跟内资的投资，但在经济大环境不太明朗的背景下，投资者会调整在三四线城市的投资理念和数据，“但我觉得一二线城市还是好投资的地方，会吸引到投资者”。他说，“我们现在也在继续看、继续找，这方面的战略没有变化。”

值得一提的是，恒隆目前在武汉、昆明有住宅、公寓类产品落地，且因位于城市核心区位，商业配套等完备，在销售上预计会取得较好的表现。但陈文博透露，目前恒隆并无意专门在住宅领域进行拓展。

“我们手上的一些公寓，是以前购买的多用途地块，”陈文博表示，“我们从来没有在外面分别买过住宅地，这方面的战略不会有变化。”

可持续环保空间的价值会提高

在不确定的领域保持谨慎，在确信无疑的方面，恒隆则大踏步向前。对陈文博来说，ESG、可持续发展工作，就是需要坚持向前的板块。

自2012年起，恒隆每年发布一份《可持续发展报告》，至今已是第十一个年头。2022年上半年，恒隆成为亚洲首批房地产公司承诺透过制订短期及长期减碳目标，致力于2050年前实现净零价值链温室气体排放。目前，昆明恒隆广场已率先采用100%可再生能源供电。

近来，恒隆在这个领域又奋力向前推进了一步。10月25日，恒隆地产与全球最大的奢侈品集团LVMH共同宣布，将携手在内地开展可持续发展计划。双方的合作关系将持续到2025年年底。

此次合作涵盖LVMH集团旗下的26个品牌超过90家零售商店，分布于恒隆在内地七个城市的物业，占恒隆可出租楼面面积逾2.7万平方米。

“这次是我们首次跟一个租户签这么深入、这么广泛的合作协议。虽然我们是第一个，但我们双方都希望将来可以跟其他房地产商、其他的品牌签署这样的合作。”

据透露，该协议在很多层面上会有提出实际的要求。比如在用电上，双方会承诺把用电量减到某一程度，若其中一方未能达到承诺的量，将会进行罚款。而这部分资金将会捐给当地有关环保的非盈利机构。“所以这次的合作，不只是一个口头上的承诺，是有‘牙齿’的，会产生财务上的影响。”

陈文博对这次的合作抱有颇高的期待，认为这将对恒隆的可持续发展工作带来明显的变化。“过去大家不合作，结果只是1+1=2。”如今通过合作、合同性的承诺，就可以使用更少的资源达成同样的目标，或者更高的目标。他希望借助这次的合作，塑造一个良好的模式，并将更多的合作伙伴纳入其中，形成更大的合力。

为何着力推进可持续发展工作？陈文博给出了两点原因。一则从眼下最务实的角度来说，这项工作有助于减少成本，省水、省电、减少日常垃圾，可以提升利润，优化财务报表；另一则，从社会影响和客户影响上来说，“这绝对是该做的事情”，是企业承担社会责任的体现。

“就像对室外空间的使用一样，当年很少人关注，如今越来越多客户使用，我觉得可持续发展工作也与之类似。”陈文博认为，虽然当下不会有特别多人注意到这一点，但是相信未来会有更多客户和租户会有这方面的需求。

上述商业地产业内人士向第一财经记者表示，商业地产本就是碳排放量很大的行业，服装行业亦然，从原材料起，染色、织布，到后期制成、物流运输等多个环节均会产生不小的碳排放，“大集团之间的联手，对于行业的革新、向消费者传播环保理念，会是个很不错的尝试。”

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